よくわかる土地活用術

個々の財産状況や土地の特徴によって方法を選択

一口に「土地活用」といっても様々な活用方法があり、それぞれメリット、デメリットがあります。また活用方法には、土地の立地条件や周辺環境によって「向き不向き」もあります。
「税務対策のために検討したい」「安定した収入を得たい」「地域に貢献できるものを誘致したい」等、ラウンドオーナー様の目的もあります。
所有されている土地をどう活用するかのポイントは、それらをトータル的に分析し、判断することが重要です。

土地で見る不動産活用の分布

土地の立地条件からみる活用例

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収益性 安定性 固定資産税
節税効果
存続税
節税効果
総合力
建てて貸す 賃貸住宅用地
高い

あり

あり 1/6

あり
店舗・事業用地
高い

リスクあり
×
なし

あり
土地を貸す 店舗・事業用地
一定期間

一定期間

あり
駐車場
立地による

立地による
×
なし
×
なし
定借住宅用地 ×

主な土地活用の種類と特徴

主な土地活用の方法には、次のような種類と特徴があります。

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1.アパート、マンション、戸建賃貸等 賃貸事業

土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも配慮が必要です。

メリット

  • 軌道に乗れば安定収入
  • 税制上の優遇措置がある
  • 賃貸志向の高まりが追い風

デメリット

  • 建物の法令上の制限に注意
  • 空室リスクがある
  • 転用が困難
  • 売却損の可能性

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2.オフィスビル、商業ビル、ロードサイド店舗、医療・福祉施設等の建物オーナー

アパート、マンション同様、所有されている土地に建物を建てて賃貸しますが、賃貸先は企業や福祉施設事業者となります。賃貸先の希望を満たした建物であることから、長期に渡り高い賃料収入が見込める事業です。建設費については100%自己負担する場合と、建設協力金を予め差し入れてもらい建設費に当てる方法等があります。

メリット

  • アパート・マンションに向かない土地でも可能
  • 高い賃料収入
  • 相続税、所得税対策に有効
  • 高い収益性
  • 管理業務の負担が小さい
  • 駅から遠い場所でもビジネスが成立

デメリット

  • 高い建築コスト
  • 経営リスク(空室リスク)が高い
  • 初期投資資金が大きい
  • テナントの撤退リスクがある
  • 事業用借地方式は収益性に難
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3.土地賃貸

「所有されている土地を期間をと取り決め借りてもらうことから、事業投資がほとんどかからない活用方法といえます。
現在は契約期間満了時には更地の状態で土地が戻るのが一般的であるため、安心して取り組める事業といえますが建物を建てて賃貸する事業と比較すると、収益性は低くなります。

メリット

  • 土地を保有したまま分譲が可能
  • 税制上の優遇措置がある
  • 借入によるリスク負担は不要
  • 優良な資産を残せる

デメリット

  • 転用が長期間不可能
  • 収益源が地代なので、賃料に比べ収益性は劣る
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4.駐車場経営

土地を駐車場として賃貸します。
通常の青空駐車場としてはもちろん、条件によっては多様な設備を備えた立体駐車場も有望です。

メリット

  • 少ない初期投資
  • 転用や更地への復帰が簡単

デメリット

  • 税制上のメリットは少ない
  • 立体式駐車場の場合、転用や更地への復帰に高い費用がかかることも
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5.土地売却

不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探します。そこで見つかった購入者に、土地を売却します。
場合によっては、不動産会社自身が購入者となることもあります。

メリット

  • 資産の組み替えが可能
  • 相続税資金の確保

デメリット

  • 収益機会の喪失
  • 譲渡費用、譲渡税の発生
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6.等価交換

事業主が土地オーナー様の土地の上に、マンションやオフィスビルを建設し、土地オーナー様はその土地評価額に相当する建物、土地、共有持分を取得します。
土地の一部と、建物の一部を等価で交換することが、等価交換です。

メリット

  • 資金がなくてもリスクを負わず活用できる
  • 自分の住まいを確保し続けられる
  • 譲渡税の優遇措置がある

デメリット

  • 土地の所有権の喪失
  • 減価償却は不可

用途地域・建ぺい率・容積率について

用途地域とは

「建築基準法」では、用途地域制度によって、それぞれの地域ごとに建築できる建物が制限されています。用途地域は、住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の全12種類があります。なお、アパート・賃貸マンションは、工業専用地域以外なら、どの用途地域でも建築が可能です。

用途地域 内容 建ぺい率
(%)
容積率
(%)
共同住宅 店舗 診療所 福祉施設 工場・倉庫
住居系地域 第一種低層住居専用地域 低層住宅の専用地域

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

×

※1
第二種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域

第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域

100・150・200・300

第二種中高層住居専用地域 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域

第一種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域

60

200・300・400

第二種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域

準住居地域 自動車関連施設沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

商業系地域 近隣商業地域 近隣住民のための店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域

80

商業地域 店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域

200・300・400・500・600・700・800・900・1000

工業系地域 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域

60

200・300・400

工業地域 工業の利便の増進を図る地域

工業専用地域 工業の利便の増進を図るための専用地域

30・40・50・60

×

×

※1: 取り扱う製品、用途によって建築制限が設けられている

建ぺい率・容積率とは

「建築基準法」では、建築できる建物の大きさを「建ぺい率」と「容積率」で規制しています。「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとに設定されており、特に住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。

建ぺい率

「建ぺい率」は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。敷地の何%が使えるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。

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容積率

「容積率」は、敷地に対して、どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。

pct_yoseki

+ 主な土地活用の種類と特徴

主な土地活用の種類と特徴

主な土地活用の方法には、次のような種類と特徴があります。

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1.アパート、マンション、戸建賃貸等 賃貸事業

土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも配慮が必要です。

メリット

  • 軌道に乗れば安定収入
  • 税制上の優遇措置がある
  • 賃貸志向の高まりが追い風

デメリット

  • 建物の法令上の制限に注意
  • 空室リスクがある
  • 転用が困難
  • 売却損の可能性

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2.オフィスビル、商業ビル、ロードサイド店舗、医療・福祉施設等の建物オーナー

アパート、マンション同様、所有されている土地に建物を建てて賃貸しますが、賃貸先は企業や福祉施設事業者となります。賃貸先の希望を満たした建物であることから、長期に渡り高い賃料収入が見込める事業です。建設費については100%自己負担する場合と、建設協力金を予め差し入れてもらい建設費に当てる方法等があります。

メリット

  • アパート・マンションに向かない土地でも可能
  • 高い賃料収入
  • 相続税、所得税対策に有効
  • 高い収益性
  • 管理業務の負担が小さい
  • 駅から遠い場所でもビジネスが成立

デメリット

  • 高い建築コスト
  • 経営リスク(空室リスク)が高い
  • 初期投資資金が大きい
  • テナントの撤退リスクがある
  • 事業用借地方式は収益性に難
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3.土地賃貸

「所有されている土地を期間をと取り決め借りてもらうことから、事業投資がほとんどかからない活用方法といえます。
現在は契約期間満了時には更地の状態で土地が戻るのが一般的であるため、安心して取り組める事業といえますが建物を建てて賃貸する事業と比較すると、収益性は低くなります。

メリット

  • 土地を保有したまま分譲が可能
  • 税制上の優遇措置がある
  • 借入によるリスク負担は不要
  • 優良な資産を残せる

デメリット

  • 転用が長期間不可能
  • 収益源が地代なので、賃料に比べ収益性は劣る
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4.駐車場経営

土地を駐車場として賃貸します。
通常の青空駐車場としてはもちろん、条件によっては多様な設備を備えた立体駐車場も有望です。

メリット

  • 少ない初期投資
  • 転用や更地への復帰が簡単

デメリット

  • 税制上のメリットは少ない
  • 立体式駐車場の場合、転用や更地への復帰に高い費用がかかることも
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5.土地売却

不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探します。そこで見つかった購入者に、土地を売却します。
場合によっては、不動産会社自身が購入者となることもあります。

メリット

  • 資産の組み替えが可能
  • 相続税資金の確保

デメリット

  • 収益機会の喪失
  • 譲渡費用、譲渡税の発生
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6.等価交換

事業主が土地オーナー様の土地の上に、マンションやオフィスビルを建設し、土地オーナー様はその土地評価額に相当する建物、土地、共有持分を取得します。
土地の一部と、建物の一部を等価で交換することが、等価交換です。

メリット

  • 資金がなくてもリスクを負わず活用できる
  • 自分の住まいを確保し続けられる
  • 譲渡税の優遇措置がある

デメリット

  • 土地の所有権の喪失
  • 減価償却は不可
+ 用途地域・建ぺい率・容積率について

用途地域・建ぺい率・容積率について

用途地域とは

「建築基準法」では、用途地域制度によって、それぞれの地域ごとに建築できる建物が制限されています。用途地域は、住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の全12種類があります。なお、アパート・賃貸マンションは、工業専用地域以外なら、どの用途地域でも建築が可能です。

用途地域 内容 建ぺい率
(%)
容積率
(%)
共同住宅 店舗 診療所 福祉施設 工場・倉庫
住居系地域 第一種低層住居専用地域 低層住宅の専用地域

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

×

※1
第二種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域

第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域

100・150・200・300

第二種中高層住居専用地域 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域

第一種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域

60

200・300・400

第二種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域

準住居地域 自動車関連施設沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

商業系地域 近隣商業地域 近隣住民のための店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域

80

商業地域 店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域

200・300・400・500・600・700・800・900・1000

工業系地域 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域

60

200・300・400

工業地域 工業の利便の増進を図る地域

工業専用地域 工業の利便の増進を図るための専用地域

30・40・50・60

×

×

※1: 取り扱う製品、用途によって建築制限が設けられている

建ぺい率・容積率とは

「建築基準法」では、建築できる建物の大きさを「建ぺい率」と「容積率」で規制しています。「建ぺい率」と「容積率」は、用途地域ごとに設定されており、特に住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。

建ぺい率

「建ぺい率」は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。敷地の何%が使えるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。

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容積率

「容積率」は、敷地に対して、どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示すもので、各用途地域ごとに制限が定められています。

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